רכישת נכס היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שאדם עושה בחייו. 

פעמים רבות היא כרוכה בגיוס משאבים כלכלים עצומים, במימוש מרבית הונו העצמי של אדם ובלקיחת משכנתא או גיוס מקורות מימון חיצוניים.

נקודה משמעותית נוספת היא העובדה כי רכישה של נכס מקרקעין נעשית לרוב מול אנשים זרים שאף אם הנכס עצמו מוצא חן בעיני הרוכש, לא תמיד המוכר הוא האדם הראשון שהיינו מתקשרים עימו בעסקה כל כך חשובה.

ולפעמים הפוך, הקונים, שטוענים כי יש בידיהם את מלא התמורה לתשלום העסקה ואולי אף במזומן! ! ! ללא משכנתא מסרבלת, נראים כמו מי שלא הייתם קונים מהם רכב משומש...

בדיוק בשל האמור לעיל, נוצרה מתכונת של התקשרות בחוזי מכר ורכישה בעסקאות מקרקעין. חוזה טוב אמור לתת מענה לקושי בבניית יחסי אמון בין אנשים זרים בנושא כה מהותי כמו רכישת נכס.

ובכל זאת, מהו חוזה טוב?

טעות נפוצה בעסקת מקרקעין היא להתייחס לנושא התשלומים ומועד הפינוי כנושאים החשובים ביותר. ואולם לא כך הוא הדבר.

חוזה טוב הוא חוזה שמגדיר בצורה מדוייקת את הנכס נשוא העסקה. גוש, חלקה, תת חלקה, כתובת, שטח רשום בטאבו, הצמדות אם יש לנכס [ חניה, מחסן, גג וכו'] .

חוזה טוב הוא חוזה שמגדיר בצורה מדוייקת את מצב הנכס: נכס "מהניילונים" - דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה, ללא התחייבות של המוכרים לטיב ו/או לאיכות הבנייה וכו'. או אולי משהו בתווך...

התייחסות לתשתיות הנכס, לרבות צנרת, מערכות חשמל ומים.

חוזה טוב מתייחס לקיום או אי קיום חריגות בנייה בנכס וכן קובע את המנגנון במידה ויהיה צורך להתמודד עם החריגות, ככל שישנן, מול הרשויות או שיתגלה קושי בלקיחת משכנתא בשל חריגות הבניה.

חוזה טוב מתייחס להחלטות של ועד הבית שיש בהן בכדי להטיל חיובים על המוכרים /הקונים לטווח ארוך [ כמו שיפוצים או התקנת מעלית וכו'].

חוזה טוב מגדיר בצורה מפורשת את פריסת התשלומים, תנאי התשלום, מועד התשלום ואופן התשלום.

חוזה טוב מתייחס למצב של איחור בתשלום, קנסות וסנקציות אחרות. 

  חוזה טוב מטיל חיוב על הקונה לתשלום מלא התמורה אפילו במצב בו משכנתא לא אושרה לרכישה מסיבה התלויה בקונה אך משחרר את הקונה במקרה שהסירוב למתן המשכנתא מקורו בפגם משפטי בנכס [ חריגות בנייה למשל, אלא אם כן סוכם אחרת בין הצדדים]. 

חוזה טוב מתייחס לתשלומי המיסים החלים על צדדים, מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה וחיובי ארנונה. 

חוזה טוב מתייחס לאפשרות של כוח עליון, שביתות במשק, מלחמה וכו העלולים להביא לקושי במילוי התחייבויות ההסכם במועדם.

חוזה טוב מתייחס למצב של פינוי מאוחר של הנכס על ידי המוכרים. אפשרי / בלתי אפשרי?

חוזה טוב מגדיר אפשרות של הפרת הסכם על ידי מי מהצדדים וכן "הפרה יסודית" ומשמעויותיה ביחס לצד הנפגע.

חוזה טוב מתייחס לחבות רישום הזכויות בנכס על שם הקונה בתום העסקה.

חוזה טוב מונע סכסוכים מיותרים שנובעים מאי בהירות בניסוח ההסכם או מאי מתן מענה מתאים במסגרת הסכם המכר.

חוזה טוב חוסך לצדדים זמן, אנרגיות וכסף בניהול הליכים משפטיים מיותרים. 

ואלו היו רק דוגמאות, על קצה המזלג, להבחנה בין חוזה טוב לכזה שלמצער - איננו...